4月28日，刚下过雨的海口依然显得湿润。压球机这个去年房地产业在财政收入中占比超过四分之一的城市，近日因传闻“拟废限购令”颇受瞩目。
位于海口市秀英大道26号的泓寰城，只是海口市一个其貌不扬的项目，但却是开发商泓寰房地产公司唯一的项目。“像泓寰房产这样的‘项目公司’前些年房地产行业火爆时很多，就是单纯为了开发一个项目而注册，项目做完了，公司也就解散了。”家住附近的当地司机徐先生告诉时代周报记者。
不过“这个泓寰城竟然这么快就被拍卖了”还是让徐先生很吃惊，“几年前还曾经常在楼上的上岛咖啡喝茶，转眼就荒芜这么久了。”
4月29日，时代周报记者在现场看到，这个五层高的购物广场如今大门紧锁，门口只有收垃圾的大叔在忙。一层的服装公司ITAT早已经人去楼空，旁侧的电梯也已经被拆掉。
就是这个泓寰城，让建行海口市秀英支行800万元贷款变成不良贷款，至今仍未收回，也埋葬了刘福等多位债权人2000多万的购房款，五年后仍未解决。
销售已抵押房产
资料显示，泓寰房产公司注册资本1000万元，总经理蔡振寰，今年50岁，汕头人，做建筑起家。据熟悉他的人称：“(蔡振寰)没多少主见，做事容易反复。”这也在时代周报记者后来对其的采访中得到佐证。
2005年1月泓寰城项目封顶。因海口秀英大道周边原来没有大型商场，给附近居民购物带来不便。泓寰城定位为集购物、休闲、餐饮、文化、娱乐于一体的购物广场，刚开业一度很受周围市民欢迎。
2005年11月，泓寰公司向建行海口秀英支行借款800万元，并约定用项目土地以及地上建筑作抵押。
2006年12月，因经营不善，泓寰城资金周转困难，蔡振寰找到海南六福房地产开发公司总经理刘福，愿以成本价700万元将其第1、2层出售(每层350万元)，并出具了国有土地使用权证等商品房销售必备的五证原件，称其项目无抵押、无项目贷款、无产权和任何经济纠纷，且合同签订后可马上在市房产局办理合同备案登记。
据刘福派专业人员鉴定，五证为真，并在海口市房管局核实其没有销售、没有抵押登记并可以办理预售后，就与其签订了两份商品房买卖合同，六福公司付完全款，于海口市房管局进行了网上备案。
后据时代周报记者了解，蔡振寰还以同样方式分别将泓寰商城的其他层铺面以390万元、250万元的价格卖给了投资客林贻泽、谭国兴等个人。后又将六福公司已经购买的其中四个铺位二次转让给了三名德籍华人，约100万元左右。
问题是为何已抵押的房产却五证在手、无抵押登记记录且成功销售？
按照相关法律，房地产抵押的登记手续分别由国土和房产两个政府职能部门办理，而且应该将其土地使用权证原件收回。没有国土局部门以及抵押权人建行秀英支行的同意，蔡是无法取得其原件并进行销售的。
“当时我也很纳闷，”曾是建行秀英支行信贷经理的欧逢节，两年前已经调到建行海南省行，但回忆起多年前这笔自己经手的不良贷款还是忍不住抱怨，“都是老蔡惹的祸，谁知道他抵押后又怎么拿出来销售了？应该是房管局登记系统的问题。具体记不清楚了。现在这笔不良贷款已经好几年了。”
对于欧经理的解释，六福公司法律顾问黄律师表示，“(这个说法)有点解释不过去。如果建行书面通知房管局了，房管局应该有书面登记，但查证后并没有书面登记”。也正是利用建设银行[5.19 1.37% 股吧]的这个疏忽，蔡振寰仅在海口市国土局办理了土地抵押登记，没有在海口市房管局办理任何登记备案，从而成功销售给众多购房者。
时代周报记者试图联系建行秀英支行张旭东行长求证此事，但其电话一直无法接通，发短信也没有回。知情人士告知，他先是调到建行海南省行，后又调到洋浦支行，更换了联系方式。5月3日，记者再次通过北京总行联系张旭东，但截至发稿时仍未联系上。
